共有不動産の共有持分を“より高く売却”する方法!

親族間の共有不動産を高く売るには、まずは 共有名義(持分権)の欠点も知ってから、「高く売却する方法」や「共有者との協議の段取り」を考えることが必要かと思います。それは、共有不動産の持分売却は、制約やトラブルも多く単独では高く売ることは難しいために、共有者との意思の統一、協力を得るために必要な心構えになると思うからです。

共有不動産は、他の共有者の合意を得なければ 自由に建築・増築をすることや 不動産の一括売却ができないので、このデメリットを抱えた共有持分権は、単独所有権と同じ感覚で高く売却することはできません。

共有不動産の土地とは、一つの土地を複数の権利者が持分という割合で所有し合う状態の事であり、土地全体のどこの部分を所有するというものではありません。土地を区分けして所有するのものでは無く、全体の内の「何分の何」という持分割合で所有するという事です。また、各々が建物を3分の1で共有し合うという事は、各自がどこの部屋部分を所有するものかではなく、建物全体の内の3分の1を持分割合で所有するということです。

共有不動産では、他の親族が居住している場合や、親族が何らかの形で土地建物を使用している場合、もしくは第3者に貸している場合など、いろいろと考えられますが、権利関係が複雑になればなるほど売買価格は安くなります。買主は買った後に他の共有者との権利問題を整理するリスクがあるのですから当然のことなのです。

また、相続が発生しますと共有名義の権利関係がさらに複雑になることが考えられ、より高く、円滑に売却するためにも お早目に対応することが望ましいです。

共有名義の持分権でトラブルが多いケースは、(1)共有不動産の持分権は持っているが、何らのメリットを受けていない、(2)持分権を売却して現金が欲しい、(3)建て替えや増築をしたいが、他の共有者の反対で工事ができない等々です。 各々が高齢化に向かい、いつかは解決しなければ問題です。

 
「共有不動産を高く売却する方法」について記してみます。

基本は、共有不動産が抱えている制約やトラブルなどのリスクを、買主に負担させないで、整理してから売却することです。 具体的な方法とは、

  1. 共有者の全員が売却することを合意の上で、全員で同時一括にて第3者に売却をする方法です。買主からすれば、買った時点で、一般的な所有権不動産と同じ権利状態で買えるのですから、売主は一般所有権を売却するのと同等の価格で売れる訳です。
  2. 他の共有者に自己の持分を売却する。例えば居住している親族・兄弟などに売却するのです。相手の共有者が、住み続けたい、所有したいという考えがあり、資金調達ができる場合では、一般所有権価格で売れる可能性が大きいです。
  3. 他の共有者の持分権のすべてを一度 買取りして、その後に所有権として第3者に売却をするのです。但し、一時的にせよ資金調達が必要になりますが、後日に売却をすれば資金の回収ができるので金融機関などからの借入も考えられます。また、買取り後に土地を分割して、必要な土地だけを残して、不用な土地は売却することも考えられます。
  4. 共有地内の建物の配置状況や利用状況を勘案して、共有者間で協議の上で、土地の分割(分筆)をして土地を分け合い、自己所有とした土地を売却するのです。その場合、各々が所有する土地の位置・地形・接道状況などで価値が異なりますので、土地の大きさや現金の授受などで調整することが考えられます。地形や接道、建物利用の状況により難しい場合があります。

以上のような方法が基本ですが、ケースバイケースでこれらの手法を絡めて対処することもあります。共有不動産をより高く売却するには、親族間で売却に向けた意思の統一を図ることが最優先です。但し、親族の交流が疎遠の場合では、第3者の仲介業者などを介在させたほうが円滑に進むことが多いです。

共有不動産を高く売却する上で重要なことは、仲介会社の選び方です。少しでも高く、可能な限り円満に売却する方法に取組める会社を選ぶのです。大手系の住宅販売会社の営業さんは、手間の少ない一般的な売却案件を常時 多数抱えており業務的に不向きなことが多いものです。共有不動産の売買実績がある専門的な仲介会社の誠実な担当者を見つけることです。これは良いお医者さんを探すのと同じように難しい事でもありますが・・・。

 
共有不動産の買取り会社に売却するメリット・デメリットとは

共有不動産の買取り業者に売却する場合のメリットは、「急いで売りたい場合」や「共有者間の面倒は一切避けて売りたい場合」などです。デメリットは、買取り業者は、すべてのリスクを背負い、経費、諸々の手間、期間をかけて転売の利益や投資利益を求めるのですから、安い売買価格になることです。

売却に向けての反対者がいる場合

共有不動産を売却したい時に、共有者のうちの誰かが反対をするケースが多いものです。この場合、「共有物分割訴訟」という方法があります。裁判所から、売却や土地の分割などの判決を貰うのです。裁判所で調停から始めますと、よほど複雑に込み入ってなければ調停の結果で売却できるようになるケースもあります。但し、この「共有物分割訴訟」および「調停」は、親族間の決定的な不和になることが多く、売却に向けて親族間の協議が進展しない場合の最後の手段と考えるべきです。弊社ホームページのコンテンツにある、「共有不動産の諸問題」「共有不動産の売却」のページも関連した記事になっておりますので合わせてご覧ください。
 

最後に、共有不動産を少しでも高く売るために、仲介業者などを入れて取り組むか、もしくは 安くはなっても買取り業者に売却するかは あなたの考え方しだいです。弊社で行っている共有不動産の売却方法は、前記の 1、2、3、4 で進めることが基本ですが、各共有者の主張などを丁寧に聞き、適切な方法を考えながら対応しています。できる限り、親族間が穏やかな状態で売買が完了することを重要視しています。

お気軽にご相談くださいませ。   / 森 進

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