借地権を高く売却する方法について

借地権を高く売却するには、地主に売却の意思を丁寧に伝え、承諾を得てから進めるのが基本です。そして、下記に記した売却方法の 1、2、3、4 の中から、あなたに適した「より高く売却する方法」を選ぶのです。尚、借地権の売却とは、「借地という土地の利用権と建物」を一体で売却することであり、建物等に価値がある場合では売買価格に反映されます。

旧法の借地権とは、地主が所有する土地(底地・所有権)に、借地人が建物所有のために借りた土地の利用権(借地権)が重なっている状態です。借地人にとりましては、地主の許可を得なければ建築・増築などができないことや、借地権を第3者に売却することもできません。地主は貸しているので土地の利用はできませんが、底地(所有権)を第3者に売却することは自由にできます。ある日突然に地主が代わり、地代の値上げを請求されて借地人が困るというケースもあるのです。
 

借地権を「より高く売却する方法」とは、下記のようなものです。

  1. 地主と協議の上で、借地権と地主が所有する土地 (底地)を、第3者に同時一括売却をする方法です。そして、借地人と地主が売却金を配分し受取るのです。買主からしますと、借地権と地主の底地(所有権)を同時に買うわけですから、買ったと同時に一般的な所有権の土地を買ったのと同じであり、売主からすれば、借地権が絡まない所有権価格で売却できるのです。
    地主の協力が得られる場合では、この方法が高く売却する基本でしょう。地主にも様々な考え方があり、借地権が絡んだ底地を手放したいと考えている地主もいらっしゃいます。また、借地権を買い戻して、借地が絡まない土地に戻したいと考えている地主もいるものです。ケースバイケースです。
  2. 地主に借地権を買ってもらう方法もあります。地主にとりまして利用価値があると思える公道に面した立地・地形の良い土地の場合では売買になるケースも多々あります。反面、奥に入った狭い私道に面した土地では買うケースは少ないものですす。
  3. 可能であれば、地主の所有権(底地)を売ってもらい、自己の借地を一般的な所有権の土地にしてから第3者に売却する方法があります。この場合、一時的にせよ買取り資金の調達が必要ですが、後に売却をすれば資金は回収できるので、借入金で調達することも考えられます。地主から底地をいくらで買えるかがポイントになりますが、一般的な所有権の土地として売ることができるので有効な方法でもあります。また、買取り後に土地を分割して、必要な土地を残し、不用な土地は売却することも考えられます。
  4. 借地権について地主と協議を行い、土地を分割(分筆)して、借地権が絡まない所有権の土地にして分け合う方法です。お互いに土地面積は小さくなりますが、各々が所有権の土地になり、その後は自由に売却や土地利用ができるので、双方にとりましても有益な選択肢だと考えます。

上記のような手法で進める他に、絡め合って売却する方法等もあります。借地権を第3者に売却するには地主の承諾がなければできませんが、承諾を得ても、近年では人気地域の立地条件の良い土地を除いては借地権を買う方は減少しております。旧法借地権は、トラブルが多いことや住宅ローンの審査・条件が厳しい事も原因かと思われます。

過去に、借地権の更新料の支払いを拒否してきた場合や、地代などが折り合わずに供託している場合では、地主の協力を期待することは難しいと思いますが、第3者の不動産業者などを介して交渉する価値はあります。それは地主側の世代交代や家族の環境などの変化で考え方が変わっていることもあるからです。少しでも高く売却するには、まずは取組んでみることが大切です。

また、借地権を、第3者に売却することを地主が認めないケースも多いものですが、「借地非訟」という方法があります。地主に代わって裁判所からの「売却許可」がもらえる場合があります。 「借地非訟」や「借地権の概要」については、弊社のコンテンツである「借地権のトラブル」「借地権・底地の売却」のページをご覧ください。
 

借地権を買取り業者に売却するメリット、デメリットとは

ホームページやネット広告上で「借地権を高く買います」「借地権を高く売却します」などの記事が見受けられます。借地権の土地は制約やトラブルが多いものであり、一般的には そのままの権利状態では高く売買される事は少ないものです。広告掲載業者は借地権情報を集めては自社で買取りをすることや、仲介業者は、借地の買取り業者や投資家などに売却します。買取り業者は、買取り後に地主と折衝などを行い、様々な手法でビジネスにつなげます。ややこしい権利関係を整理して、ビジネスにつなげるのです。

借地権を買取り業者に売却するメリットは、「面倒がなく」「早く売れる」ことです。但し、買受ける業者は、買受け後に地主との権利関係の整理やリスクを負い、利益を乗せての転売や、投資収益を求めますので、売買価格はそれに見合う低額な金額にしかならないでしょう。デメリットは売買価格が安くなることです。
 

最後に、借地権を高く売るために、専門仲介業者などを入れて取り組むか、もしくは 安くはなっても買取り業者に売却するかは あなたの考え方しだいです。

弊社で行っている借地権の売却方法は、前記の 1、2、3、4 で進めることが基本ですが、地主の主張なども丁寧に聞き、適切な方法を考えながら対応しています。できる限り、穏やかな状態で売却が完了することを念頭において進めています。

お気軽にご相談くださいませ。  / 森 進

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