個人間売買(不動産業者が介入しない契約)による失敗 問題解決

対象不動産は素晴らしく環境の良い住宅地の中にありました。売却する場合は土地も広いために高額になるものです。接する道路は幅員5mの舗装された私道です。
調査の結果、対象敷地周辺の私道は、近隣の皆様が各々所有権にてお持ちでしたが、ご依頼者様の所有権登記は確認できませんでした。契約書を見ても、私道分の売買に関しては記載されておりません。依頼者様は私道の所有権が無い土地を買っていたわけです。この場合、再建築時に「建築の許可」は受理されますが、不動産関連者や金融機関等から見ると、私道を所有していない「問題ある土地」と判断することがあります。

このような土地は売却時に問題がでるものであり、土地の価値においても「評価減」となり、住宅ローンの借入れ申込み時には「融資不可能」の判断がでる場合もあります。

その後、3ヶ月間を要しましたが地主様との交渉が進み、ご依頼者様は私道の所有権を取得することができて無事解決したものです。原因は、知人間の個人売買による「双方の認識不足」と「ズサン契約」によるものでした。土地の契約当時は地主様とも良い関係だったものですが、その後のトラブルにより「疎遠になっている」とのことでもあり、弊社でお引き受けしたものです。

この場合、地主様が私道の通行を妨げる事はできないでしょうが、私道所有権の一部を依頼人様に移転するかどうかは地主の自由となるものです。このような場合、金銭の支払いで解決することが多いものですが、多額の金員を請求されては大変なことになります。かなり頑固な地主様でしたが、ご健在でしたので解決できたものと思っています。

その他、判明した事は対象地が都市ガスの整備完了地域内にもかかわらず、この一角のみが「プロパンガス」だった事です。原因は、公道より入口の私道部分が地主様の単独所有権であり、「私道掘削の承諾」をしないために都市ガスの配管工事ができなかったものです。
さしあたり、プロパンガスを利用すればよいので着手はしませんでしたが、手掛けたとしても解決は程遠いものだったと思います。

知人、隣人、親族間における不動産売買は不動産業者が介入しないケースがあるものですが、「契約内容取決め時の遠慮」と「あいまいな契約」は禁物です。

【一言】 この案件は、個人間売買(不動産仲介業者が入っていない取引)です。売買契約時では依頼人様と元地主の付き合いが良かったので、曖昧でズサンな契約をしていたのですが、その後に交流が途絶えたものです。きれいな街並みで道路幅員も広い敷地でしたが大きな問題を抱えていた土地でした。知人間の個人間売買は後になってからトラブルが出るケースがあるものです。 大手企業が開発分譲した土地や比較的新しい分譲地、区画整理完了地内では案外に少ないですが、個人が分割して売却した土地や古い分譲地、元借地権だった土地は要注意です。

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