伊豆の山林(急傾斜地)売却

この傾斜のきつい山(山林)の持主様は東京に本宅がある資産家で、伊豆の別荘分譲地内に所有する別宅で器・お皿などの陶器類を作り、作品を販売していました。庭の片隅には陶器を焼くための窯小屋があったのですが煙を出すために、近隣から迷惑だと陳情が寄せられ、住宅と窯小屋を建築するために この土地を買ったのです。南側は駿河湾の眺望が素晴らしく、「一目惚れの衝動買いだった」と仰っていました。当時3,500万円ほどで買った土地で、かなりの傾斜地で平坦地部分は小さなものでした。

その土地に接している公道は幅員約5mでしたが、両側が崖上と崖下になっており、車の往来は余裕がない状況でした。建築設計の段階で傾斜地にコンクリート擁壁を築造するにあたり、予測外の工事費がかかることを知ったのです。道路には水道の配管がないので井戸を掘って水を利用する予定だったのですが、良質の水が出るまで掘り続けるのには、またまた予想外の費用がかかることを知ったのです。
 別荘分譲地内の別宅を弊社で売却した後に、他にも不用の土地があり、ついでに売却したいと要望され、一緒に現地に出向き土地を拝見したのです。陽気の良い時期だったので樹木・草花の葉も多く茂っており道路側には枝・葉が覆いかぶさっている状態でした。

売主様は3,500万円で買ったと言っていましたが、私が初めて土地を見た時、この土地はせいぜい200~300万円前後でしか売れないと思うと伝えたところ、1年ほど前までは他の不動産業者が1,000万円を目安に売り出していたとの事でした。但し、まったく商談が無く、その後は安くても売れればいいと伝えていたとの事でしたが、やはり商談はなく、その業者は売却を諦めたとのことでした。ただ1件、宗教団体から安い価格での商談があったらしいですが、すぐにコンクリート擁壁工事と井戸工事を勘案すると買えないと回答があったらしいです。

結局、600万円位で売りに出すことになりましたが商談までに進まなかったものです。一般的な消費者では諸々の工事費等を勘案すると手を出せないリスクを背負った土地ですから無理もありません。

その後、元売主(地主)と売買時に仲介をした不動産業者に、安くてもいいので買って欲しいと頼みましたが、まったく相手にされませんでした。

半分諦めていたところ商談があったのは、この土地の上方向にある別荘分譲地内の住人様が、ミカンの木がパラパラあるのと、春先にはきれいな花が咲くので、庭造りを楽しむために買ってくださいました。結局は600万円のほぼ3分の1の価格になりましたが、売れただけ良かったと売主様は仰っていました。 衝動買いが失敗だったのです。

【一言】山、いわゆる山林や急傾斜地等は、幅広い知識(法律・条例、その他いろいろ)が無い方が買うのは危険です。造成工事の難しさだけでなく、例えば、沢に流れている流水を生活水に利用する場合、下流にいる住民から反対される場合もあるのです。一般的な山(山林)では、管理された別荘地に比べて価格は極端に安いですが非常に難しさを抱えや土地なのです。土木・造成業者が買って擁壁工事、給水(井戸)・排水工事をして売却することがありますが、それは、様々な知識と経験、しっかりとした事業計画が組めるプロだからです。
 
山林でも平坦な土地もありますが、急傾斜地や給・排水水設備が無い土地は要注意です。山林・別荘地に限らず土地を買うときは、先々 売るときの事を考えて、売りやすい流通性のあるものを買うべきです。

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