ズサンな「不動産重要事項説明書」、問題点の発見と解決

この案件は、ご依頼者様が不動産仲介会社を通じて購入した土地付中古住宅です。きれいに整備された住宅分譲地内でした。

登記所・役所にての調査と資料取得後、現地調査を始めると、公図・地積測量図の内容と現地状況の差異を発見。隣地との境界塀(ブロック積み)が正しい位置にないものでした。敷地の入口であり、車庫入口の狭い場所であるために確認が早かったものです。それだけではなく、集中プロパンガス(多量のプロパンボンベを一ヶ所に保管して道路埋設管を通じてガスを供給する施設)の配管が裏側の敷地内より引き込まれている事も判明。給水埋設管の位置にも問題がありました。

この3件の問題を改善するには労力と金銭的負担が生じるものです。ご依頼者様にご報告の上、その「仲介会社」に連絡し、改善させるように助言しました。

その後、仲介会社より誠意のない回答が続くとのことであり、弊社が交渉代行を開始しました。約2ヶ月後、改善工事費の全額を負担する旨、仲介会社より回答を得たため、隣接の関連者に事情説明、協力をいただき正常な状況にむけて工事着手をしたものです。大掛かりな工事となりました。

この3件のミス(重要事項説明の記載)は担当営業さんの経験不足が原因だったものなのか、営業さんが成績を上げるために故意に問題点を記入しなかったものかは不明です。敷地内にプロパンガスのボンベが見えなければ、一般的には都市ガスか集中プロパンガスになるわけです。どちらのガスか、どこから引込みをしているか、埋設管図を添付の上、説明の義務があるものです。労力を惜しまない「不動産の基本的な調査」と「それなりの実務経験」があれば3件の瑕疵(問題点)の発見はできたものです。このようなミスが3ヶ所もあることは珍しいケースでした。

この不動産の前所有者は依頼者様に売却する当時、その仲介会社の系列会社が販売中の新築マンションの購入契約もしておりました。買い替えの一連契約です。その中古住宅が一定期間中に売却できなければ新築マンションの契約も解除になる特約付契約であり、その営業さんは新築マンションの販売を重要視して、無理な仲介業務をしたのかもしれません。

通常、ありえないことですが「集中プロパンガス」である事を説明せず、「個別プロパン」とも記入せず、「プロパンガス」とだけ「あやふやに記入」した行為は、作為的と感じたものです。

なお、プロパンガスの管理会社には、裏の隣地から引込んでいるガス配管図がキチンと保管されていました…。

昔に切売りされた土地や古い小規模分譲地、特に借地・底地関連地などは諸々の問題をかかえている場合が多いものです。売買時には、より一層の注意が必要です。

【一言】 やはり、不動産業者と担当者選びが大切です。但し、良し悪しは後になってから分かるものであり、事前に判断することは難しいものです。口頭だけではなく、重要事項説明書・売買契約書は勿論ですが、契約の前に、追加補足資料などを添付の上で十分な説明を受けることです。重要事項説明書は、調査力・作成能力(経験)により内容は異なります。重要なことに気付かないで書類作成をすることも多くあります。また、重要な瑕疵に気付いていながら説明しないケースもあります。契約前に疑問や不信が解消されない場合は、契約取りやめの決断も必要なことです。

昔からの古い分譲地・借地権だった土地、崖地の場合や整備が遅れている地方の土地では、問題を抱えた土地が多いものです。特にややこしい土地に場合で、より正確な詳細を知る方法としては、第3者である不動産調査会社に調査依頼をすることもできます。不動産の購入の経費と考えれば決して高い金額ではないと思います。

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