共有名義の不動産、共有持分の売却(売買)、分割、裁判所による競売、共有物分割訴訟 相続登記

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共有持分権の売却 共有不動産の売買、共有持分の売却・分割、裁判所による競売
 
共有不動産(持分権)を売却するには

相続による共有持分の登記が未了の場合では、まずは持分登記の完了が売却に向けて必須です。後記の「相続登記が完了していない場合の売却」をご参照願います。

 
【 共有名義の不動産を売却する場合の注意点 】
既に共有名義で相続登記が完了している場合でも、自己の持分だけを売却(売買)するのであれば何ら問題なく売却できます。他の共有者の承諾も必要ありません。

但し、共有不動産の全部を第三者に売却する場合では、共有者全員での売却の意思統一が必要であり、共有者のうちの一人でも売却に向けて反対者がいれば売ることはできません。売買契約になった場合で、その後に、共有者の内の一人が「売るのをやめた」ということになれば契約の不履行になり違約金などが発生しますので、共有者全員の売却に向けた堅固な意志統一が欠かせません。

共有名義の相続登記完了後でも、そのまま放置しておきますと、共有者はますます高齢になることと、相続人が亡くなっていれば代襲相続となり、相続人が細分化・複雑化することで登記手続きがより込み入ってきます。お早目に共有問題の整理に着手をすることをお勧めします。

 
【 一般的な共有不動産の売却・換金方法 】
1. 共有者間(同士)で売買する方法です。共有者の一人が他の共有者に自己の持分を売却するのです。自己の持分を売却することは本人の自由であり、他の共有者の承諾は必要ありません。
2. 自己の共有持分を、共有者以外の第三者(個人もしくは法人)に売却する方法です。但し、第三者である個人や法人に売るということは、元々の共有者の中に外部から新しい共有者が入るのですから、残された共有者には将来に向けての不安などは残ります。また、その売買価格は低額なものになるでしょう。買っても、他に共有者がいるのですから、自由に利用できない問題を抱えた不動産でもあり安くなってもしょうがないのです。

共有持分の権利を、第三者の個人や法人が買うということは、勿論のこと利益のためです。共有持分権を安く買取って、その後に 他の共有者に利益を上乗せして再販売をするか、逆に共有者の持分の買取りを迫るか、もしくは 共同で新たな第三者に売却して利益を上げることを目指します。共有持分のみを買取りしている専門業者もおります。

3. 共有者全員で、各々の持分を第三者に対して同時に売却する方法です。ここで重要なことは、共有者全員が売主になるのですから、契約後に共有者の一人が「売るのをやめた」となれば契約の不履行になり違約金などが発生しますので、売却に向けて、共有者全員の堅固な意思統一が欠かせません。

この売却方法のメリットは、買う側からすれば、すべての持分権を同時に買うのですから、制約のない一括の所有権者になるために、仲介市場での一般通常価格での売買が可能になるのです。このためにも、共有者間における金銭などの授受で、売却に向けての調整を行うことが多いのです。

4. 土地の大きさ、地形、既存建物の位置などによっても異なりますが、共有地を分割(分筆)して、その一画の土地建物を必要とされる共有者(住み続けたい方)に土地建物ともに単独所有権にして、既存の建物を活かす方法です。新築することも考えられます。そして、残された土地を第三者に売却する方法です。但し、既存の建物の位置や土地を分割(分筆)した場合、残された土地の地形などが悪くなる場合は難しい方法です。
 
【 売却に向けて、共有者間の意思が統一できないケース 】
共有者間で売買に向けての意思がまとまらないケースで多いのは、 共有者のうち
の誰かがその不動産に居住している場合や使用している場合などです。長男様や長女様が居住しているケースが多いのですが、居住している共有者からすれば、長い間 住んでいた家などであり、愛着があり、離れたくないお気持ちが強いのです。また 売却になれば住むところがなくなり引越しが必要になるのですから無理もないことです。

ですが…、共有の土地建物は共有者同士の財産であり、居住者側が将来に向けて住み続けたい、利用し続けたいと主張しても、それは他の共有者の財産・権利を損うことになるのですから無理な要望なのです。居住し続けたい共有者が買うことが理想的ですが、資金調達ができなければ諦めて頂くしかないのです。

 
【 裁判所の競売による売却、共有物分割請求訴訟 】
共有の土地建物の売買・換金等に向けて、共有者間での前向きな協議が進まない場合では、最後は裁判所に委ねるしかありません(共有物分割請求訴訟)。

裁判所は当事者の生活環境、経済状況、土地建物の現況などを総合的に勘案して合理的かつ現実的な解決策を出しますが、和解がなければ最終的には裁判所による強制的な売却である競売に進むことになります。相手方が裁判所からの出頭要請を無視すれば不利になることもあり得ます。

裁判所の競売になれば、競落価格は極端に安くなります。競落者からすれば持分権を買取っても、そのままでは自由に利用できない不動産であり、また 後々の諸問題の整理があるので安くなければ競落をしないのです。また、競売開始になれば、その競売情報を見た競落希望者が現地調査や競落後の立退き交渉をするために現地に直接に訪れて来て騒がしくなることもあり得ます。

 
相続登記が完了していない場合の売却

相続登記が完了していない場合で、共有不動産を売却(売買)するには、まずは 相続人同士で遺産分割協議を行い、相続登記を完了することが必要です。被相続人(故人)からは相続人以外の方に所有権移転登記ができないからです。単独名義で相続登記をする場合、共有名儀による相続登記をする場合でも同じことです。相続登記の完了で相続人は所有権の名義人(単独所有権もしくは共有持分権)になり、始めて売却が可能になるのです。相続人が既にお亡くなりになっている場合では、その子が代襲相続人となり相続することができます。

相続人同士の交流が疎遠だった場合や相続人が多人数いる場合では、遺産分割協議書の作成が円滑に進まないケースや非協力者が現れることも考えられます。一般的に多い相続登記の方法は法定相続による配分の登記です。この登記は その時点において詳細な協議を省いてできる登記方法なので多く選択されております。

但し可能であれば、この時点で 場当たり的な法定相続ではなく(例えば、単純に子同士が同じ割合で持分登記をすることなど)、相続人全員による遺産分割の協議で、「相続を受ける方」「放棄をしてもよい方」「配分方法などの詳細」等を取決めて登記を完了させたいものです。共有者間における金銭などの授受で、分割協議を円滑に進めることが多いものです。そうすることで、相続人が複数人になりましても、後々になって売却するときでは円滑に進む可能性がより大きくなるからです。

相続登記の手続きは司法書士さんに依頼することをお勧めします。戸籍謄本等々の取寄せなどに手間がかかることが多く、込み入った相続登記では数か月単位の期間を要すことがあります。司法書士さんは遠方からの戸籍謄本等々の必要書類の取寄せも代行してくださいます。

 
弊社では、共有不動産の売却に取り組んでおります

共有不動産の売却・換金、土地の分割などをする場合では、経験豊かな専門的業者に依頼するのが得策でしょう。大手系列の仲介販売会社では、営業さんは一般的な売買案件を多数抱えていることと、毎月の売上にも追われており、ゆっくりと諸問題を打合せする環境を求めても期待はできないでしょう。また、複雑で期間が長くかかる売却案件には不向きの場合が多いものです。

共有不動産の売却では、売買に向けた本来の仲介業務以外に、並行して行う調整業務などが多いものです。そのためにも、それらの業務に対応できる中心的実務者が必要なのです。いわば、総合的なコーディネーター的な役割です。幅広い経験、雑学や調整力の他に、必要に応じて、土地家屋調査士や税理士、弁護士さんとの連携や手配、隣接地所有者、家屋の解体業者などへの手配・行程管理などにも対処することもあります。共有の諸問題解決と売却に向けた調整力が必要になるのです。

※ 弊社ホームページコンテンツ「共有不動産の諸問題」「相談相手の選び方」などにも、関連することを記してありますので合わせてご覧ください。

弊社では多種多様な共有問題と売却(売買)に取組んでおります。共有の相手様には問題の解決に向けて十分に理解していただくために、分かりやすい言葉でご説明をさせて頂き、円満なる解決を念頭に業務を進めております。

 
業務報酬
権利移転価格の3.15%+63,000円(基本)
業務報酬の詳細は、事前にお見積りさせていただきます。
問題解決に向けてのご相談は無料です。
 
 

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